Bài học 27/2023/QH15

Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ: Điều 12, 27/2023/QH15 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15

Tóm tắt

Điều 12 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở theo từng trường hợp: trực tiếp đầu tư xây dựng; mua bán, thuê mua không thuộc dự án; góp vốn, tặng cho, đổi; mua bán, thuê mua với chủ đầu tư dự án; thừa kế; trường hợp khác. Giao dịch tại khoản 2, 3, 4 phải tuân thủ điều kiện và hợp đồng có hiệu lực.

Ý chính cần nhớ

▸Trực tiếp đầu tư xây dựng: thời điểm xác lập quyền sở hữu là khi hoàn thành việc xây dựng theo pháp luật về xây dựng.
▸Mua bán, thuê mua không thuộc khoản 4: khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
▸Góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở: khi bên nhận góp vốn, nhận tặng cho, nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
▸Mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án với người mua, người thuê mua: theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
▸Thừa kế nhà ở: theo pháp luật về dân sự.
▸Trường hợp khác: theo pháp luật có liên quan.
▸Giao dịch tại khoản 2, 3, 4 phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo Luật Nhà ở.

Lưu ý dễ nhầm

Dễ nhầm thời điểm xác lập quyền sở hữu khi mua bán, thuê mua thông thường là lúc ký hợp đồng; thực tế phải thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao, trừ khi có thỏa thuận khác.
Dễ nhầm mua bán, thuê mua với chủ đầu tư dự án áp dụng Điều 12; thực tế áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản.
Dễ bỏ qua yêu cầu giao dịch tại khoản 2, 3, 4 phải tuân thủ điều kiện và hợp đồng có hiệu lực.

Giải thích

Điều 12 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở theo từng phương thức. Khoản 1: trực tiếp đầu tư xây dựng thì thời điểm là khi hoàn thành việc xây dựng theo pháp luật về xây dựng. Khoản 2: mua bán, thuê mua nhà ở không thuộc khoản 4 thì khi bên mua, bên thuê mua thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khoản 3: góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì khi bên nhận đã nhận bàn giao nhà ở từ bên chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khoản 4: mua bán, thuê mua giữa chủ đầu tư dự án với người mua, người thuê mua theo pháp luật kinh doanh bất động sản. Khoản 5: thừa kế theo pháp luật dân sự. Khoản 6: trường hợp khác theo pháp luật liên quan. Khoản 7: giao dịch tại khoản 2, 3, 4 phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo Luật Nhà ở.

Nguyên văn Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nh ận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự . 6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan. 7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Bài học được biên soạn tự động từ toàn văn chính thức và kiểm tra đối chiếu với nguyên văn Điều luật. Khi có khác biệt, nguyên văn văn bản là căn cứ.